地方都市の賃貸物件 ― 満室経営を諦めていませんか？①

過去に、地方物件で　「マンション再生」　に成功された家主さんのお話です。
この家主さんの年齢は多少、私の先輩になります。いわば、お兄さん的な関係です。　（私の趣味　⇒　オフロードバイクライドの師匠でもあります）　

この時の相談は　↓
この家主さんの所有物件は、札幌に１棟、地方都市に２棟。打ち合わせの話題は、専らそのうちの一つ、地方都市の大型物件　（ＲＣ７階建　60戸）　に集中しました。

結論から書きます　――　そのとき私は　『ある提案』　をさせていただきました。彼は持ち前の決断力と行動力を駆使して、長期を含んだ空き室12戸を、その年の春先にはすべて埋めることが出来ました。

この物件は、人口2万人程度の地方都市にあるわけですが、立地の面では正直難しい状況がありました。　（人口流出、需要・ニーズの優位性など）　特に、ここ2〜3年は、その傾向が顕著でしたので、家主さんは早くからこの傾向に対し、危惧していた訳です。

地方都市の物件ということで、満室経営を諦めていませんか？　今回は、これらの背景を踏まえ、この物件を例にして話を進めます。　

●立地条件の厳しい物件　（地方都市）　の空室対策例

この物件のマーケーティング概略編

【地域の特徴】

• • 人口統計上、3年前の2万人をピークに減少傾向へ
  • 住民の居住エリアが狭い　（あとは、山林や農地が多い）
  • 募集の窓口となる仲介不動産店舗は1軒のみ
  • 賃貸物件は比較的多く、64棟762戸　（供給過多）
  • メインのニーズは、大学生　（学部の一部移転が進んでいる）

大まかなところでは、こんな感じです。そこから見えてきたことは――

【地域の賃貸物件状況】

• • 新しい物件は極端に少ない　（年に1棟建つかどうか）
  • 古い物件は、家賃を下げきって対応　（2万円台前半）
  • 募集については、無施策状態　（街の不動産屋頼み）
  • 自主管理家主さんが、90％以上
  • そのせいか、管理状態の悪い物件ばかり

これらを踏まえて、私の出した施策ポイントは２つ　――

ポイント①　マンションの特色を出す

• • 市街地の範囲が狭い　
  • 供給過多とはいえ、所詮64棟しか賃貸物件ない
  • 募集対象の顧客は、学生がメイン

これらの条件を逆手に取ると

• • 特色、入居者へのメリットを適切に打ち出せば、周知されやすい
  • 顧客ターゲットが明確なので、確実なニーズを把握できる
  • もともと短期的な回転の市場。それを特化させても影響は少ない
  • それどころか逆に戦略上、先行者利益を得られる可能性すらある

と言えます。
そこで、私はこの家主さんに対し　『ある提案』　をした訳ですが　・・・

すみません、時間がなくなりました。
次回に、ポイント①の続き及び、ポイント②を書きますので、お許し下さい。　（謝）

追記：ポイント②は、募集戦略となります。

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