札幌市にお店を構える賃貸仲介企業の中で、家主の皆様が良くご存知な社名といえば ↓ 常口アトム アパマンショップ エイブル ビッグ などでしょうか。 これらの企業において、空き室の物件情報を共有しているケースもありますが、募集戸数は35,000〜40,000戸…

世の中は、どうやら投資ブームのようです。 （今ごろ言うか・・・） 資産０でスタートし、成功を手にしたサラリーマンやOLさん ・・・ WEB上で、もてはやされています。数年で資産2億円となれば、ブログに書きたくなる気持ちも分かります。 資産の無い人が、…

ネット上から得られる空き室対策情報、たくさんありますね。それらは、家主さんが自らアクションをおこす前提で、アドバイスしているものが多いようです。 しかし、家主さんが空き室に悩む事情はそれぞれですし、なかには 「空き室問題の初心者」 の方もいら…

このコラムを書くようになって最近、いわゆる 「賃貸もの」 のホームページやブログを見るようになりました。実は恥ずかしながら、いままでこの手のものは、見たことがありませんでした。 空室対策とか賃貸経営コンサルのワードで検索すると ・・・ 出ました…

「事故物件」 とは、どの範囲まで当てはまるのでしょうか？ ことの重大さを問わず、以下の案件は少なくとも当てはまると考えています。 室内自殺 飛び降り自殺 入居者の刑事事件 （加害・被害・警察介入） 死亡事故 （火災・爆発・中毒） ※病死、自殺未遂は…

テレビのニュースを見ていると、このところ悪質な犯罪が多発しています。 職業柄、テレビ画面に映し出される事件現場が、賃貸アパート・マンションですと、家主さんの心情を察してしまいます。最近では、警察官が知り合いの女性を射殺して、自分も自殺した事…

再び、中小企業家同友会の話からのスタートになります。 会合のあとの雑談で、事業継承問題がテーマになりました。 メンバーは、 事業継承済みの2代目社長 1人 創業社長が私も含め 2人 これから事業継承をしようとしている田中さん（仮名） 合計4人です。 田…

昨日、中小企業家同友会の会合がありました。経営者の集まりということもあって、銀行 （融資関連） の話題も・・・ 「事業を運営する」 という観点からすれば、企業の社長さんも家主さんも立場は同じですよね。金融機関の事情も含めて、賃貸業界の融資（資…

「原状回復の調査に来てくれないかい？」 過去には、こんな仕事もしていました。 お付き合いのある家主さんの内 「自主管理」 の方からの依頼ですが、たまに管理会社の方からも依頼されることがあります。 その際は、建築的な判断 （補修方法、キズ・汚れ・…

不動産会社に勤務していたときは、市場に出る前の収益物件売買の話を耳にすることが多々ありました。実際、売買に至ったケースもありますが、そのケースでも表面利回でさえ15%を越える物件は、やはり少なかったです。 とはいっても、この表面利回りが曲者な…

自主管理の怖さ なんと言っても、自主管理家主さんの関心事は 家賃滞納 入居者の迷惑行為 この2点では無いでしょうか？ 総じて、この悩みを口にする家主さんは 「自主管理」 の方が多いです。 （管理会社に任せていても、入居者の迷惑行為については、家主さ…

さて、強制執行に至るまで 「放置プレイ？」 をしていた家主さんから、原状回復の見積もりを提出して3日後、再び私に連絡がはいりました。見積もりの打ち合わせかな？と思い電話を取ると・・・ 信じられない出来事ですが、なんと別の入居者に 「夜逃げ」 さ…

大げさなタイトルになりました。 （笑） 不動産会社勤務時代には、家主さんと入居者のトラブルを幾度となく見てきた私ですが、家賃滞納がらみの “究極の結末” といえば「明渡し請求訴訟 → 強制執行」でしょう。 今回も、実例をあげてご紹介します。 いつ何時…

突然ですが、家主さんの一番の願いは？「空いている部屋が埋まること。満室経営」当たり前ですよね ！ そのほかの願い（悩み）は、滞納、入居者トラブル、修繕費、相続・・・色々とご苦労は絶えません。 今回は、一番の願い 「部屋を埋める」 ために不可欠な…

― 家主さんの希望を叶えることができなかった話 先回の続きです。この管理人さん・・・ではなくて管理会社のお話を少し書きます。この方、年のころは65歳ぐらい。以前大手ハウスメーカー勤務していた経験があります。過去に、家主さんの自社ビル新築に関って…

― 家主さんの希望を叶えることができなかった話 不動産会社に勤務していたころ 「満室経営へのお手伝いをする」これが私の仕事だった訳ですが、長くやっているといろいろな障害から、家主さんにご迷惑をおかけするケースも、正直ありました。 参考になります…

昨日の内容の続きです。 ●この家主さんが 「新築」を選んだ理由 最終的に建築費の値引きが1,000万円、総工費が解体を含め8,000万円台へ。 この物件のほかに3棟所有。自分の代で1度新築を建ててみたかったという夢。 複数棟所有ということもあり 「サブリース…

不動産会社勤務時代の経営相談の中で、どうしても避けて通ることのできないテーマがありました。それは 「新築か、リフォームか？」 という問題でした。経営に熱心な家主さんの （根本的にテコ入れが必要と自覚している） 場合は、かなり真剣なやり取りにな…

昨日書かせていただきました内容の続きです。 いきなりですが・・・「懇意にしている仲介のお店や管理会社に任せているから、空室が出でも何とかしてくれる」という、意識では“先は無い”ということなのです。たとえ運良く、その場の空室を埋めてもらっても、…

「長年、懇意にしている仲介のお店や管理会社に任せているから、空室が出でも何とかしてくれる」 と、お考えの家主さんは結構いらっしゃるようです。そういう時代も過去にはありました。しかし札幌賃貸市場においても「一握りの家主さん」を除いて、安穏とし…

家主の皆様が良く利用される賃貸仲介大手のお店や、そこで働く仲介マンについて、今回はお話します。 お店の人員・営業編成について お店には、当たり前ですが店長さんがいます。実は、店長より偉い人が何店舗かに一人配属されているのをご存知でしょうか？…

お父様のアパートを生前贈与された、息子さんの話の続きです。 1年後にお会いしたときのお話 彼とは、ほぼ1年ぶりの再会でしたが、そんなブランクもお互い感じさせない雰囲気で打ち合わせはスタートしました。（物件のアパートは、相変わらず18戸中15戸空き…

過去にアパート再建問題で、コンサルしたときのお話です。一度、この相談はご破算になりましたが、その一年後に再び再開。その１年の間に何があったのでしょうか？経緯を追ってお話します。 １年前の相談の概要 この方の物件は、札幌市の北区の比較的西の地…

先に書きました、いわゆる「有益な情報」に振り回され、コアな付き合いの中で無駄な投資をしてしまった家主さんのお話です。 この家主さんは専任仲介を兼ねた管理会社からの提案で、700万円を改修工事に投資しました。（工事の内容は一般的に良いとされる、3…

7月の中旬、ご縁があって有限会社ブルーフィールドの青田社長主宰の勉強会「札幌がんばる大家さんの会」で講演させていただきました。当初1時間の予定でしたが、最後の質疑タイムにおいて皆様の熱意（気迫？）にお答えする形で、30分以上講演は延長しました…

44歳にして、はじめてコラムを公開するエージと申します。よろしくお願いします。これまで、札幌の不動産業界に“どっぷり”漬かっていました。 でも、ただの不動産屋とは仕事内容が違っていたんです。不動産会社勤務時には、賃貸の仲介や管理部門を陰で操り、…