　サラリーマン家主さんは、ずーっと金持ち家主さん？ - 札幌の家主さん応援します―賃貸経営羅針盤

世の中は、どうやら投資ブームのようです。　（今ごろ言うか・・・）

資産０でスタートし、成功を手にしたサラリーマンやOLさん　・・・　WEB上で、もてはやされています。数年で資産2億円となれば、ブログに書きたくなる気持ちも分かります。

資産の無い人が、成功を収めるのであれば

　　　　　　　　↓

資産のある家主さんは、大大大成功間違いなしです　（笑）

すみません。ちょっと皮肉っぽくなりました。

その訳は　↓
「将来的なキャッシュフローは、大丈夫かなー」

と、心配してしまうのです。

成功しているといわれている　「サラリーマン家主さん」　の資産の総額は、数億円かもしれません。しかし　「借入金はいくらで、どんな条件で融資を受けているか」　というところが、見えてこないんです。

過去、私が家主さんの投資案件　（1棟買いなど）　を扱っていたときには判断材料の一つとして、この家主さんが所有している資産の状況　（キャッシュフロー・借入金額・資産評価額など）　を慎重に精査していました。

加えて、きっちり将来的なリスクを見込んで、シュミレーションをします。　「行ける！」　となった場合、その資料を好条件の融資に結びつける戦略にも使えます。

将来的なリスク↓　（もう何度も、ブログに書いてますけど・・・）

ここにきて、もっとも肝心なところは　「金利」　です。
以前のブログ　（資金調達のはなし）　でも書きましたが、今の状況では　「固定金利」　で融資を受けるのが賢明です。　

おそらく、副業で賃貸物件投資を、始めたばかりの方々は　「変動金利」　で借りている人が、ほとんどではないでしょうか？　なぜなら、そうじゃないと審査が通らないからです。　
↑　あくまで経験則上の想像です。

勉強されている家主さんなら、ここまで書けば　「ピン」　ときますよね。

「変動金利」　を選択すれば、低金利で借りていればいるほど、将来的に返済金額がどんどん高くなります。これは、間違いのない事実です。　　（いま以上、金利が下がると思います？）　

そして、先に書きました将来的なリスクはのうち

これらは、避けては通れません。　
（正確に言うと、避けるためには投資が必要です）

想像される結果↓
空室増加　＋　家賃下降　＋　金利上昇　＝　破綻

また　「サラリーマン家主さん」　のなかには、多少頭金を入れていたとしても、フルローンに近い状態の人もいるでしょう。表面利回りに踊らされている　「感」　もあります。　（変動金利できっちり実質利回りを出すのは、難しいです）

例えば、現在2％台の変動金利設定を採用していたとします。10年後に金利が何％になるかは分かりません。しかし、欧米の金利が現在5％程度であることから　「少なくとも日本が同等かそれ以上になる」　ことを視野に入れておく必要があります。
（アメリカのサブプライムローンは、金利変動後10％以上です）

いずれにしろ、金利の上昇が経営を圧迫するのは、上記の計算式から明らかです。　そういうローンを組んでしまうと、近い将来に損益分岐点を越えて、大切な資産が任意売却物件になってしまうかも　・・・

きちんとした経営状況の家主さんには、まだまだチャンスがあります。
最近の銀行の姿勢から見ても、良い条件での融資も期待できます。　（事業収支がキチンと見込める場合のみですが）

“1棟買いは、家主さんのロマン”

是非、実現しましょう！

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