　家主さんの決断　①　―　新築か、リフォーム　か？　 - 札幌の家主さん応援します―賃貸経営羅針盤

不動産会社勤務時代の経営相談の中で、どうしても避けて通ることのできないテーマがありました。それは　「新築か、リフォームか？」　という問題でした。経営に熱心な家主さんの　（根本的にテコ入れが必要と自覚している）　場合は、かなり真剣なやり取りになることも・・・

家主さん　「この物件は父の代から25年間、十分に稼いでくれた。今は空き室が多いがリフォームすることによって、また新築時の様な利回りを確保しながら、この先経営ができるでしょうか？」

私　　　　「この物件に関しては、地域の条件　（立地・顧客ニーズ）　と建物の仕様・状態から、その可能性　（高利回り・満室引渡しの）　は高いと思います。」

家主さん　「実は・・・30年一括借り上げで、新築の話も進めているところです。利回りは10％程度だが、その費用が解体費を含め1億円。一括借り上げは魅力だが、どうしたものか・・・」

私　　「これから詳しい内容をお聞きしなければなりませんが、今いえることは賃貸市場の動向から見ると、ここは費用対効果・リスクヘッジを重視するべきだと思います。一見矛盾しているようですが、　「30年一括借り上げ」　は家主さんの重荷になる可能性がありますよ。」

この家主さんは、比較的オープンにお話をしてくださる方でした。参考例として詳細をお伝えします。

この家主さんの今回相談物件の詳細です。（その他複数棟所有です）

- 建物仕様・・・築25年　鉄骨造4階建て　地下駐車場　総戸数24戸　2ＬＤＫ
- 立地条件・・・北区の地下鉄駅徒歩10分圏内　
- 空室状況・・・24戸中13戸空室　（入居者の家賃帯　38,000〜45,000円）
- 空室原因・・・外観ほぼノーメンテ　室内の仕様が顧客のニーズを満たしていない　（LD以外が和室、脱衣洗面なし、収納が押入れ以外ない、風呂（UB）が枡風呂、キッチンがLDにむき出し、など）　共用部・エントランスのイメージ暗い等

　
ですが、私の経験則上からも、また実際の地域マーケティングリサーチにおいでも、十分に再生可能な物件の内容でした。

その提案内容の概略です。

- 費用対効果・・・改修費3,507万円　（税込）　実質利回り　（15年）　21.4%
- 改修戸数　・・・空き室の2LDK７戸改修、残りの6戸を広めの1LDK変更、計13戸改修
- 改修内容　・・・内部は、新築同様へ　（独立対面キッチン、フローリング化、設備一新、クローゼット、浴室乾燥暖房付、セキュリティーシステム他）　外部は、ALCの上からガルバリウム鋼板、防水工事、外付け断熱サッシ、エントランス・共用部改修他
- 引渡し条件・・・引渡し時、満室保証

※引渡し時の満室保証条件については、設定した家賃・駐車場代を採用したの場合に有効となります。　
※実質利回りは、融資期間の空室率を加味して算出しています。

いずれにしろ、リフォームの場合はイニシャルコスト　（初期経費）　の部分でかなり有利です。そのあたりが、実質利回りに現れてきます。

しかし・・・結論から申しますと、この家主さんはサブリース契約を売り物にしている会社において　「新築」　を選ばれました。実際にS造地下1階、地上5階建て34戸のオール1LDKを建設されました。

ここのところは、次回お話させていただきます。