管理会社の弊害 ①

　　　―　家主さんの希望を叶えることができなかった話

不動産会社に勤務していたころ
「満室経営へのお手伝いをする」

これが私の仕事だった訳ですが、長くやっているといろいろな障害から、家主さんにご迷惑をおかけするケースも、正直ありました。　参考になりますかどうか・・・　

• 過去のご相談の経緯

ある年の12月初旬のこと、親しくしている保険会社の女性所長さん　（決して、変な意味ではないです・・・）　からの紹介で、女性の家主さんを紹介していただきました。札幌の中心街に自社ビルを持つ、法人社長のお母様でした。

こちらの家主さんの物件状況です。

• • 立地条件　・・・札幌市北区のJR駅徒歩7分、学生及びファミリー需要あり
  • 間取り他　・・・広めの2LDK・6戸入り、駐車場全室分あり　（現金で新築）
  • 建物仕様　・・・築13年木造2階建て　1年前に外壁ガルバリウムサイディング張替え済み、空き室の内部全室内装クロス済み
  • 家賃帯　　・・・59,000〜62,000円　（駐車場込み）
  • 空室状況　・・・6戸中4戸空室、過去3年間で3戸以上入ったことが無い

どうですか？募集条件的には悪くない内容です。実際に物件内部も見せていただきましたが、若干の手直し及び条件見直しで、春までには空き室をすべて埋めることができると確信しました。
その内容は

• • 各戸に1室ある、和室を洋間に改修（クローゼット収納付き）
  • LDのクッションフロアーをフローリング化　（床鳴り改善後）
  • ウォシュレット取り付け
  • システムキッチンへ交換　（LDの目立つ場所に、古い流しを据付けている。長い目で見て、あえて交換）
  • 家賃3,000円アップ　！
  • 改修費は、1戸当たり65万円/計260万円（税別）　4戸の年間賃料は約2,970,000円　（3年の間、常に3戸空いていたことから考えれば、1年で回収できる内容は妥当では？）　

その後、地域の各仲介店との調整も終わり　「満室引渡し条件」　をつけて、家主さんに提案し、了承していただきました。

ところが　・・・　管理会社（一人でやっている個人事業主）から　「待った」　が、かかったのです　！　

家主さんが　「管理人」　と言っていた人は　「管理会社」　だったのです。普段であれば仲介店の調整と同時に、管理会社への根回しは必ず行っていました。私の慢心もあったと思いますが、もっとよく家主さんのお話を聞くべきだったと、そのときは強く後悔した記憶があります。
（そうか、空き室募集のスキルの問題も潜在していたのか・・・）

「管理会社？」　とのやり取りは、次回に・・・

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