家主さんの知恵 ― 管理会社や仲介業者と上手に付き合う方法
突然ですが、家主さんの一番の願いは？
「空いている部屋が埋まること。満室経営」
当たり前ですよね ！
そのほかの願い（悩み）は、滞納、入居者トラブル、修繕費、相続・・・色々とご苦労は絶えません。
今回は、一番の願い 「部屋を埋める」 ために不可欠な協力者である、管理会社と仲介業者との上手な付き合い方について、実際の現状（中身）を交えて書くことにしました。そこから、満室経営へのヒントをつかんでいただければと ・・・
- 管理会社と仲介業者を知る
上手に彼らとお付き合いをするためには、まず相手知ることからはじめましょう。
ご存知のように、管理の方法としては 「自主管理」 と 「管理会社委託」 の２種類あります。 （稀に、家主さんが法人を設立して管理会社を運営されているケースもありますが、こちらも自主管理の範ちゅうでしょう）
「自主管理」 については、またの機会でお話しすることとして、ここでは 「管理会社委託」 の入居者募集業務と仲介業者に的を絞ります。
先日の 「札幌がんばる大家さんの会」での講演の際、１５人ほどの家主さんに対して
〈自主管理家主の奮闘記〉http://tinntaiyanusi.12.dtiblog.com/
「管理会社に業務を委託している方は、手をあげていただけますか？」
と、お願いしたところ全員の方が挙手されました。さらに詳しくお聞きすると、ほとんどの方が併せて仲介業者とも、お付き合いされていました。 （すばらしいことです）
このことについて、
「そんなの当たり前でしょう！」
と、おっしゃるかもしれません。ところが、今までお会いした家主さん （特に60歳以上） のお話を聞くと、管理・仲介業者双方と上手にお付き合いをできているケースは少ないんです。 （管理会社に募集もまかせっきり、又は自主管理をして仲介業者に無理なお願い？ パターンが多い）
管理会社の業務の一つにはもちろん、入居者募集があります。ひょっとしたら、その管理会社と専任媒介 （仲介） を結ばれている家主さんも、いらっしゃるかもしれませんね。何れにしろ、札幌市内における管理会社の入居者募集方法は、専任・非専任を問わず
“大手仲介不動産会社への丸投げ”
と、言わざるを得ないのが現状です。 （管理会社の中には、独自に情報誌やWEB上で募集しているケースもありますが、現状ではコストをかけて店舗展開している大手仲介には対抗できていません）
つまり、 「管理の上手な管理会社」 ≠ 「客付けの上手な管理会社」
ということを、家主さんに認識していただきたいのです。ですから、勉強熱心な家主さんは、管理会社と合わせて仲介業者とも、お付き合いしているわけですね。
★注意するポイント ― 業者（担当者）さんの例
【管理会社編】・・・管理業務からも、客付けへの姿勢がうかがえます
- 勘違いをして、家主さんを煩わせないことをモットーとしている （クレーム・事故を報告しない、※物件に関る、家主さんの有益な提案を拒否する）
- 家賃の値下げ、広告料の値上げを要求する （客付けできないのは、家主さんのせい？）
- 入居者さんと管理会社の関係が悪い （入居者さんは敏感ですよ！ 退去のときにひどい目に遭うと、二度とその管理会社の物件には入りませんから・・・）
※物件に関る家主さんの有益な提案 ― それは、私が以前不動産会社でやっていた、満室コンサルティング提案です。 （笑）
その他には、空きスペースの有効利用 （広告媒体・一時的な駐車場貸し） なども管理会社は結構、門前払いにしています → 広告媒体については、看板スペースを貸すだけ（ノーリリスク）で年間、1ヶ所当たり30万円ほど利益を得ている家主もいます。
【仲介業者編】・・・総じて、皆さん一生懸命ですが
- 接客態度・身なり・基本動作ができていない （家主さんに対しても）
- 専任媒介（仲介）を要求する （百害あって一利なし）
- 家賃の値下げ、広告料の値上げを要求する → （管理会社と違い、見極めが難しいです。 すでに有力な顧客を押さえていて、要求を家主さんが呑むと即座に契約というケースも。 ただし、家主さんの追及をかわす手段にしている担当者もいますので注意してくださいね）
- 総括として
これらのポイントに、符合しない （家主さんを支援できる） 業者さんは、限られています。
本当は、会社自体が気が付いていても、担当者自身の資質に頼らざるを得ないのが、賃貸不動産業界の現状かも知れません。また、家主さん側にも 「甘え」 がある場合もあります。
「今まで埋めてくれていたのに、どうなってるの？」
「仲介店まで、物件をアピールしに行っているのに、何もしてくれない！」
なんて言う、家主さんの声も良く聞きます。
先のブログにも書きましたが、双方が違う思惑でいる限り永久に接点が見出せません。
つまり、本来は 「物件を選ばれる立場」 にあるはずの家主さん方が、勘違いをして
「広告料2ヶ月つけているのに、何で埋めてくれないんだ！」
と言っている間は、何も問題は解決しないのです。たたき上げの家主さんに、このケースが多いのですが ・・・ 本当に残念です。
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