　原状回復よもやま話 - 札幌の家主さん応援します―賃貸経営羅針盤

「原状回復の調査に来てくれないかい？」

過去には、こんな仕事もしていました。
お付き合いのある家主さんの内　「自主管理」　の方からの依頼ですが、たまに管理会社の方からも依頼されることがあります。
その際は、建築的な判断　　（補修方法、キズ・汚れ・結露等の経緯判別）のみならず、現状回復に値するかどうかの判断も求められます。

しかし、私は建築士であっても弁護士ではない！　（笑）　
「原状回復の範囲かどうか」　についての回答を、期待されているとは判っているのですが・・・正直、つらいです。

そうはいっても、この部分でお役に立てないと　「普通のリフォーム屋」　になってします。そこで私なりの視点から、いつも以下のようなスタンスで、お話させていただいていました。

●家主さんの原状回復にまつわるスタンス

私が家主さん　（管理会社）　と　「原状回復」　についての打ち合わせに入る前に必ず、頭に入れておくことがあります。それは

「いままでは、退去する入居者に対して、どのような原状回復の姿勢を執っていたか」

という点です。　（初めてお会いする場合は、このポイントを必ず確認します）
つまり、原状回復の範囲かどうかの判断基準は　「家主さんの原状回復にまつわるスタンス」　に大きく影響されるからです。

原状回復の範囲を画一的に断定することは事実上、無理だと私は考えています。

一般論で　「国交省の原状回復ガイドライン」　「善管注意義務　（民法）」　「裁判判例」　などを持ち出せば、それらしいことも言えます。しかしそれでは、入居者との無用なトラブルを引き起こしかねません。　（ひいては、入居募集に影響も）

例↓

家主さんからの空室対策の依頼で、物件エリア仲介店に打ち合わせに行ったときの、店長さんと私のやりとり。

私　　　「この物件、条件的に問題ないどころか、むしろ良いはずなのに案内に至らない
　　　　　のには、何か理由があるのですか？」

店長　　「うーん、管理会社がねぇー」

私　　　「管理会社？　家主さんも褒めてましたよ。よくやってくれているって」

店長　　「家主さんにはね。入居者には退去のとき、エゴイぐらいやっちゃうんですよ。
　　　　　（原状回復費請求を）　」　

私　　　「それで、怖くて案内できないと・・・」

店長　　「そう。この物件だけじゃないし、この管理会社の物件はちょっと・・・。クレーム
　　　　　もこっちに来ちゃうからね。有名な話ですよ！」

と、こういうことになりかねません。

また　「国交省の原状回復ガイドライン」を引用したものを契約の際に、特約として付けている場合が多いと思います。それにより一定の効果は見込めることは否定しませんが、訴訟に至った場合に絶対的な拘束力があるかというと疑問です。

色々なタイプの家主さんや管理会社がいらっしゃいます。原状回復については、画一的ではなく諸条件にあわせた提案をするべきなのです。例えばこんな家主さん（管理会社）はいませんか？

少しでも原状回復費を多く取って、再募集の際のリフォーム代を浮かしたい
訴訟になってもかまわない　（悪いのは入居者）
入居者から原状回復費を少しでも多く取らないと、家主さんにあわせる顔がない　（管理会社）

少し極端ですが、近いニュアンスのケースは珍しくありません。

●それでは、泣き寝入り？
もちろん、入居者に明らかな瑕疵が有る場合は別です。その場合、家主さんと同行して説明をさせていただきますし、譲歩する必要もありません。しかし何でもかんでも瑕疵にするわけにもいきませんし、その辺の線引きするにあたり　「家主さんの原状回復にまつわるスタンス」　を確認した上で、お話をする必要があるということです。

「損して得とれ」　

「目先の1,000円より、次の100,000円？」

そんなことわざがあるかどうかは別にして、原状回復については　「将来的に賃貸経営が良い方向に行く選択をする」　という考え方も必要だと考えています。

例えば安易に訴訟を行ったなった場合、勝つことができれば、裁判中の賃料も保証されるケースがありますが、負ければ厳密に査定された上、賃料のほかに原状回復費においては　「貰える物も貰えない」　という悲惨なことになりかねません。　（判決金額に比例して、相手の裁判費用を負担した家主さんもおられます）

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