賃貸物件を満室にできる、家主さんのタイプ ？
良く聞かれます ――
「以前、エージさんは不動産会社で、どんな仕事をしていたんですか？」
うーん、むずかしい質問なんです。これが ・・・
きちんと、ご理解していただくための 「簡潔な返答」 が未だに、うまく言えていないような気がします。今回は良い機会なので、ご紹介を兼ねて自分なりに整理してみました。
●簡単に言うと 「賃貸経営コンサル」
なんですが ・・・
不動産会社時代の業務内容 ↓
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- 空室調査
- 調査物件の地域マーケティング
- 当該物件、家主さんへの営業活動
- 空室対策への施策検討
- プレゼンテーション （改修工事絡めば、図面・見積もり作成）
- 空室対策実施
- 対策済みの空き室に入居斡旋
こうやって書くと、カッコいい感じですが、要は 「飛び込み営業マン」 ですね。 （笑） 幸いにも、道内ではメジャーな会社でしたので、訪問しても家主さんから 「嫌な顔」 をされたことは、あまりなかったです。 （むげにすると、募集に影響すると、思われたかも？）
毎日、毎日、空き室の多いアパ・マンを探す日々を送り、該当した家主さんを1週間に最低10人は訪問しました。その後、2年ほどで家主さんの相談に対し、ようやく満足な結果を出せるようになりました。
この経験 ―― 半端じゃなく、勉強になりました。 ↓
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- 家主さんの考え方
- 埋まらない物件の理由
- 管理会社との付き合い方
- 入居者の気持ち （現場調査の際、話を必ず聞く）
- 売買の知識、投資系の家主さんとの出会い
- 銀行との付き合い方、融資問題について
- 法的及び税務関係の処理について
- 同業他社との連携構築 （特に管理会社）
- 札幌のマーケット、賃貸事情
そのほかの仕事 ⇒ 家主さんのお手伝いになることを 「何でも」 しました。
こんなことをしながら、家主さんとお付き合いしてきました。
そこで感じたのは――
●家主さんのタイプは、２パターン ？
正確に言うと 「空き室問題に直面している」 家主さんのタイプです。
① 途方に暮れているタイプ
⇒仲介店や管理会社に 「一生懸命」 お願いしているが結果がでない。正直なところ、どうしたものかと困っている。
② 経営に前向きだが、結果が出ないタイプ
⇒セミナーなどに参加して熱心に勉強をしているが、有益な情報であっても使いこなせていない。その情報をもとに、仲介店や管理会社に相談するが、良い結果が出ない。
①のタイプの家主さんに対しては 「基本的なことから」 ご説明していました。（札幌のマーケット状況や、物件の抱えている問題など）
仲介会社と提携した、費用対効果の高い 『満室保証提案』 をしても 「お金が掛かるから ・・・」 と言って、経営に対して消極的な方が多いです。
②のタイプの家主さんは、賃貸経営に成功する可能性の高い方です。ただ残念なことに、仲介店や管理会社に相談するにしても 「個人的にお付き合いできるレベル」 の人間関係が構築できていなければ、結果を出すことは難しいと思います。 （一般的に言って、そのような関係は稀ですが ・・・）
不動産会社の勤務経験から、何度もこのブログに書いていますが、仲介や管理会社の社員は 「効率よく、部屋を決めてナンボ」 の歩合の世界で生きています。
ですから彼らは、決まる物件を本能的に選別します ―― でも、そこまでなんです。
（ご存知の通り、あなたの物件に対して具体的な改善点を指摘したり、その結果で入居を保証したりはしませんよね）
結論として
『家主さんの賃貸経営を支援すること』
これが、私の従事していた仕事ということになります。
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