関東のサラリーマン家主さんが、札幌の新築ＭＳを1棟買い？
札幌の民放テレビで 「景気のいい話」 として、関東のサラリーマン家主さん二人を紹介していました。彼らは、札幌の新築マンションに1億円を投資して購入したというのです。 （そのうちの一人はうら若き？ OLさんでした）
「おっ、この手の話題をテレビでやるなんて珍しいな」
って感じで、食い入るように見てしまいました （笑）
共に、年間250棟程度の施工実績のある業者から、購入していました。 （一つは、建売かも？） テレビ放映を見終わって、経験則上から 「ヤバクないかな？」 と心配になってしまいました。
●1億円を、遠隔地の小中規模新築マンションに投資するリスク
この2つの物件について、テレビの情報に基づいて書きます。 （必死に見ていたのですが、不明な部分もあります。参考程度に ・・・）
【物件1】
家主さん 30代後半 男性 サイドビジネス感覚で購入
推定の立地 白石区南郷通り7丁目近辺
建物仕様 RC4階 1DK 20戸程度 建売
購入金額 1億円
借入金額 不明
この家主さんは物件引渡しのために来札したようでしたが、話の流れと彼の様子から 「表面利回りに踊らされている」 という感じに見えました。それを裏付けるように 販売業者はインタビューで ↓
「最近は、建てれば売れるという感じです。道外のサラリーマン家主さんの引き合いは、多いですね」
と言っています。
『この言葉』 私には、こう聞こえました。
「いやー最近は、この手の事業用の新築建売は、なかなか動きません。」 （運用見通しのシビアな、ファンドや地元投資家さんの指値は厳しいし ・・・）
「その点、道外のサラリーマン家主さんは、今回のように表面利回り９％と謳った物件でも、話に乗ってくるので助かりますわ。営業用の甘々の事業シュミレーションなんですけどね」
まあ、これは穿った見かたかも知れません。しかし、この物件規模で1億円ですよ ！ 金利を含め借り入れの詳細は分かりませんが、立地条件の良さを割り引いても、旨味はないと思います。
【物件２】
家主さん 30代前半 女性OL 同じく、サイドビジネス感覚で購入
推定の立地 厚別区もみじ台近辺
建物仕様 現在、基礎工事中 RC造 駐車スペースなし
購入金額 1億円
借入金額 不明
こちらの物件も、同じ業者さんです。建物を敷地いっぱいに建てていて、明らかに駐車スペースがありません。 JR、地下鉄からも遠く、ファミリー向けか単身用かは分かりませんが、いずれにしろマズイですね。
女性家主さんは、テレビで
「札幌は、魅力的な市場です」
見たいな事をニコニコ顔で語っていましたが、ある意味さっきの建売より危険な感じがしました。
彼女は、この物件に1億円も投資する訳ですから、インカムゲインを事業の主体に据えていると思います。だとすれば 『札幌』 という大きな括りで市場を見ていると、大変なことになります。
また、 「困ったら転売」 という考えも、難しいでしょう。過去のバブル期との相違点として、今は 「事業収益」 が売却時の物件価格に直結します。 （賃貸住宅のみならず、商業ビルを含め） 過去のような地価信奉主義の 「地上げ効果」 は、一部の特殊な地域を除いて望めません。
最後に
この二人が今、夢見ている預金通帳の
『毎月の手残り金額』
これをローン完済まで、維持できると考えているのでしょうか？
- 建築・販売業者さん及び金融機関は、決してリスクを負わない
- 表に出ている情報は、単なる 『事実』 であり、その陰に隠れている 『真実』 を見極めなければならない
↑ 彼等は、このことに不動産事業主として、気が付いているか疑問を感じました。
もちろん、実績のあるメーカー系建設会社の不動産部門などは、手堅い事業計画を提案してくれます。要は、そういうセカンドオピニオンを見極める眼も、オーナーさんには必要だということです。
少しきつい物言いになりましたが、老婆心ということでお許し下さい ・・・
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