[賃貸経営][投資]夢の複数棟所有へ ― どう立ち回る？

今回は、少し大きな視点から　「夢のある賃貸経営」　について書きます。皆様の日々における、賃貸経営の苦労が吹き飛ぶ話　――　だと、いいんですが　・・・　（笑）

さて、本題に入ります。
「複数棟の物件を所有し、レバレッジを効かせて年収ウン千万を確保している」
⇒　このような家主さんは、札幌にも沢山いらっしゃいます。

この　「成功パターン」　は、インカムゲインを前提に賃貸事業を展開している家主さん、皆さんが目指しているところではないでしょうか？

これら成功していると言われる家主さん　（法人オーナー）　は、個人・法人の差こそあれ、その運用利益を更なる物件購入の準備金に充てています。つまり、その準備金を　「ますますキャッシュフローが潤沢になる投資」　に活かしているわけです。　
（ここに　“レバレッジを効かせている”　という由縁があります）

ところが、そこに到達するには、たとえ理屈がわかっていたとしても、決して容易なことではありません。　
（社会経済市況、賃貸市場動向、資金調達、資金運用、物件選定、物件管理、リスクヘッジ諸策　・・・etc　これらを包括的に考慮、判断し　「タイムリーに立ち回らなければならない現実」　があります）

ですから、賃貸経営を大きく成功させるために　「常に、こうあるべきだ」　という王道は無いのです。　しかし私は、その時々の現況において　『成功への最短距離』　を歩む方策が必ずあると考えています。

それらをすべて書き始めると　「大変なことに？」　なってしまうので、その中から一例を挙げて進めます。

●　物件選定・購入のスタンス

家主さんの中に
「私は、利回り１５％以下の物件に手を出さない」
「非常に良い物件だけど、利回りが７．５％　・・・　ダメだな」
などと、おっしゃる方がいます。

これらの発言、皆様どう思われます　？　　私はもし、この家主さんが物件購入の頭金として、既に準備金をお持ちであれば　「非常にもったいないなー」　と思います。

家主さんに質問です　↓

• 現在の市場から見て、好条件のインカムゲインが見込め且つ、利回り１５％以上の物件がありますか？
• 利回り７．５％でも、そのほかの条件が良好で、金融機関の長期ローンが組めるとしたら、どうします？

残念ながら、札幌においては好条件の利回り１５％物件は望めません。仮にあったとしても、金融機関の評価に値しない　（運用の難しい）　物件ではないかと思います。　（入居率、立地、築年などの要素から）
また、利回り７．５％の物件でも満室、好立地、浅築年などの条件がそろっていれば、総戸数や家賃設定の妥当性などを考慮して、金融機関が長期のローンを組んでくれるケースがあります。

ちょっと荒っぽい考え方ですが　・・・
同じ購入金額で単純にキャッシュフローだけを比較すれば　↓

利回り１５％で返済期間１０年　＝　利回り７．５％で返済期間２０年

ですよね。それどころか　「悪条件の利回り１５％の物件」　と　「インカムゲインが見込める利回り７．５％の物件」　では、その差が明らかです。

さらに、もう一点。
前述の状況が、見えていない家主さんによくある例　↓

• • 物件を、いつまでも買えない　（現状が打破できない）
  • 利回り重視で、ババ物件を掴む　（結果、手残りで準備金を留保できない）

つまり、最終目標である　「複数棟所有でレバレッジを効かした投資ロード」　を最短距離で歩めないわけです。

※稀に、あえて　「悪条件の高利回りババ物件」　を狙い撃ちして、独自のテクニックで蘇らせる　“スゴイ家主さん”　が存在します。これは一般的ではないので、お勧め出来ません　（笑）　

もし、好条件の利回り７．５％の物件を５，０００万円で購入したなら、単純計算で１年間の家賃収入は、３２５万円にもなります。（１億円なら７５０万円！）

そうなんです。買えない１５％を夢見ているうちに、買える７．５％の物件を手に入れた家主さんは、一歩も二歩も先に行っています。

○最後に、対金融機関という視点から　
良質な物件を複数棟所有している家主さんに対し、金融機関の好評価はその物件のみならず、家主さん自身の準備金　（手持ち資金）　にも下されます。
（その他、沢山の恩恵があります。それはまたの機会に　・・・）

ですから、成功している家主さんは、ますます成功するわけです！

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