買ってしまったからには ・・・ やるしかない？

今回の主人公は、建設会社の社長さんです。不動産会社勤務時代に「物件購入の事業計画」　をコンサルしたときの話になります。

その社長さんから受けた相談は、こんな調子でスタートしました。

「こんな物件を仕入れたんだけど、どう？」

そんな軽い調子で渡された資料を見をみると、まず　「これは安い！」　と感じましたが　・・・　それには、理由があったのです。

ご存知のように収益物件は、利回りが販売価格に反映しますよね。しかし、この社長さんは収益物件にもかかわらず、土地相当額のみ　（しかも、安め）　で購入されていたのです。

私が平面図に目をやると、社長さんが口を開きました　・・・

「そうなんですよ。もともと社員寮だった物件です。」

話を聞くと、新築時に下宿だった建物を前所有者　（法人）　が、改修して社員寮に使用していたそうです。そんな事情から購入時は、全室未入居でした。　

物件概略　↓
築25年、木造2F、21室　（管理人室込み）
外装済み　（ガルバリウムサイディング）
9帖1R収納あり
各室水周りなし
共同トイレ　・　浴室　・　洗面洗濯室　（すべて広め）　
食堂・厨房付き？

相談者が建設会社ということもあり　「施工の部分での私の出番は無い」　ということは承知していました。もっぱら私の役目は、改修の方向性提案と客付け　（仲介店対策）　になりました。

社長さんの懸念材料　↓

• 地下鉄駅近、商圏もある条件だが、それだけに駐車場が無い物件
• 社員寮からアパートへの用途変更に、改修費がかかりすぎる
• 賃貸ニーズの諸条件を満たす内容で、プランニングすると戸数が半減し、利回り的にあわない

ごもっともです （笑）

笑ってはいられない状況でしたが、私には、ある考えがありました。
（過去に、この　「逆境？」　を収益に結びつけた家主さんを知っていたからです）

とりあえず、この場では即答を避けて、次回日時を約束して帰りました。

もし、社長さんがこの物件を購入される前に、相談を受けていたら　・・・
うーん、難しい問題です。

続きは、次回。

☆　人気ブログランキングへ　☆
　　　　　　↑↑↑↑　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ブログランキングに参加しています！！　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　１クリックのご協力をお願いします　ｍ（＾＾）ｍ