相続税対策だから、空室を埋めなくてもいい？
さすがに9月になると、札幌も朝晩めっきり冷えてきましたね。自分は、暑がりなので窓を開けたがりますが、嫁は寒がりなんです。
「寒い！ 窓閉めるよ」
「やめろ、暑いじゃん！」
こんな調子です。朝から 「バッタン、バッタン」 窓の開け閉めの激しい毎日。低レベルな争いです。 （笑）
それでは、本題にはいりますね。
●あなたは賃貸経営を真剣にやっていますか？
いきなり、すみません。 賢明な家主さんにとっては、愚問でした。しかし、そうとも言えない家主さんは、残念ながらいらっしゃいます。
今回は、ちょと視点を変えて、相続問題を通し 「賃貸経営の目的」 について実例を挙げて、考えてみたいと思います。
（最近、札幌市内の家主さんからの反響をいただいています。それ自体は大変嬉しいのですが、それだけに 『あまり詳しく書いたらまずいかな？』 と思い始めています。難しいですね ・・・）
■過去に、こんな相談を大手仲介店の店長さんから、受けたことがあります
店長 「築浅、RC７階の大型物件なんですが、４８戸中１７戸も空いているんです。どちらかというと、このエリアでは希少物件に当たるので、積極的に案内したいのですが・・・」
そこで、物件資料を見させていただくと ↓
新築引渡し時には、ほぼ満室だったそうですが、一度空くと２回転目に苦戦しているようです。
私 「店長、これ家賃設定高いんじゃない？」
店長 「同条件の新築より、１００００円以上高いです」
空き室の理由は、そういうことでした。しかし、話はこれで終わりと思いきや ・・・
店長 「この家主さん、家賃の値下げを断固として認めないんです。アポ取りますから、一度会ってもらえませんか？」
これは、私の仕事の範囲ではないと思いましたが、さらに店長はこう続けました。
店長 「以前から、２ＬＤＫの引き合いが多く、なんとかしたいと思っていたんです。家賃の値下げをかけて入居が決まれば、その都度フィー払います。どうでしょう？」（当時勤務していた会社に内緒で ・・・）
うーん、確かに家賃以外問題はない。家主さんが家賃を下げない理由も、会って話を聞かないとわからないし ・・・ （ホントはフィーが魅力）
私 「わかりました。でも期待しないでくださいね」
ということで、この家主さんに会うことになりました。
後日、訪問して詳しい話を聞くと、家主さんの言い分は ↓
-
- 相続税対策で賃貸経営をはじめた
- この物件は、すでにオーバーローン （赤字）
- 他に満室物件 （２４戸） を持っていて、そこからローン支払いを補填
- だから、別に空いていてもいい （？）
- 家賃を下げると、ローン支払い原資が確保できない （？）
最後の２つ （？） の部分は、意味不明でしたがそのまま書きました。この家主さん、法人化をしていない個人事業主です。いくら、補填しているとはいえ、本来であれば他の物件を処分して、この物件のローンを圧縮する必要のある危機期的な段階まできています。
億単位の借入金を圧縮すれば、返済年数によっては金利分だけでも１千万単位でしょう。ですから、家賃を下げてでも条件の良い、この４８戸満室にしたほうが得策です。現状のトータル収益よりアップする可能性もありますし、少なくとも２棟を失うリスクを回避できます。
（ローン補填用の物件の残債は、２年以内に終わるそうです）
この話、キャツシュフローのシュミレーションをすれば、１発で理解してもらえる問題でしたが、あまりにも家主さんの賃貸経営に対する意欲 （真剣さ） が見受けられないので、さっさと帰らせていただきました。 （全然困っていないと、強調されてましたし・・・）
●賃貸経営の目的って何でしょうか？
この家主さんと同様に相続税対策で、賃貸経営をしている方はいらしゃるでしょう。しかし、本当に赤字でいいのか？
私は、そう思いません。やはり、儲からなければ意味がないと思います。そういう意識を持てばお金だけでなく、自分自身の人生も （やりがい・生きがいを感じ） 豊かになるでしょう。
たしかに、ビジネスとして部屋を埋めるのは業者さんです。
でも、家主さんが 「業者に任しているから」 と熱心でなかったら ・・・
おわかりですね！
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