空き室対策 ⇒ その傾向とケース別コスト
「空き室対策」
一言で書くことの出来る、この言葉。
しかし、対象となる物件を本気でリサーチして取り組んでいくと、その対策の中身も千差万別になります。（楽に本が1冊、書けちゃうかも？）
例えば↓ 空き室対策を 「一室あたりの投資金額」 という観点でみると （ハード面）
- 〜15万円 内装程度のリフォーム
- 〜30万円 内装に加え、費用対効果の高い 「売りのポイント」 を設ける
- 〜60万円 間取りを変えず、内装・住設の更新で対応する
- 〜100万円 上記に加え、収納形状や建具の変更・断熱工事など部屋の機能 （仕様） をUPさせる
- 〜200万円 2戸を1戸 （又は、3戸を1戸）に併せて間取り変更し、新築以上 の内容へ （併せて、外部改修のケースも）
上記の内容には、上限金額を設定しました。これは、札幌のマーケットにおいて 「それ以上の投資に対し、費用対効果が見出せない可能性が高い」 という理由です。
※いずれにしろ、ソフト面での仲介店との打ち合わせ （募集条件、広告料などの取り決め） は必要です。 また、参考上限金額は1DKで設定しました。
つまり、マーケティングを含めたソフト面を基に、ハード面の提案１〜５の方向性を決めるということになります。
その結果 （実際の施工例） には面白い傾向が ・・・
【空き室対策の実施割合及び築年傾向】
-
- １と２のケース ５０％ （築１０年以内）
- ３と５のケース １０％ （築年不定）
- ５のケース ４０％ （築２０年以上）
このように、はっきり分かれました。
これらは 「物件の状態や取り巻く環境及び、家主さんのキャツシュフローの状況」 などを反映した結果だと考えています。
例えば、５のケースでは ↓ （１室あたり〜200万円の投資例）
こんな家主さんの事情があります。
そして、この問題を意識している家主さんは、満室に向けての方向性とキャッシュフローに問題がなく、融資が付けば ⇒ 意外とあっさり決断しちゃいます。 （笑）
特に、建替え （インカムゲインの追求） を検討している場合 ↓
-
- 解体費、諸経費、諸税の負担
- 長期ローンのリスク
- ニーズ変化や家賃下降について対応が難しい
しっかりとした事業計画を立てずに新築を選択すると、以上の懸念材料から実質利回りの低下を招くことは避けられません。
最後に
不動産の資産運用方向性の一つとして
“低リスクで資産価値を高め、柔軟な対応が可能な運用方法を選択する”
これは、周知の事実ですね。
そこで、既存所有物件のみならず、購入予定物件についても
「満室経営でリスタートする」
この投資方法を検討する価値はあると思います。
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