空き室対策 ⇒ 「できることから、コツコツと」
不動産会社勤務時代、空き室対策やリフォーム （原状回復を除く）の相談で、家主さん物件を見に行くと
「わちゃー！」
と、叫びたくなる 『たたずまい』 の建物に当たることがありました。
（個人管理、管理会社の管理物件を問わず）
例えば ↓
【屋外編】
- 雑草やごみ （残置物） が、放置されている
- ポストからチラシがあふれている （ボロの屋外ポストで錆びている）
- 屋外階段が錆びだらけ （手摺、デッキ裏、蹴上げ部→最下部の写真参照）
- 外から見える玄関ドアの下部が錆びていて、穴が ・・・
- 空き室の網戸が破れて 『ダラ〜ん』 となっている
- グレーの建物かと思ったら、モルタル外壁の素地だった （塗装劣化）
- ALC外壁の凍害跡を、シリコンで必死に補修している跡が ・・・
- 屋外物置がボロボロで錆びている （積雪で屋根が凹んでいることも）
【屋内編】
- 駐輪場が軒下等にあるのに、EVホールに自転車がズラリ
- 共用階段のデッドスペースに私物が置いてある （タイヤ等）
- 夏になると、玄関を全開に開放している入居者がいる ⇒ 室内の様子や音が共用廊下へ筒抜け （室内には、パンツ姿のおじさんが ・・・ 最悪です）
- 空き室に入ると 『むうぁー』 として、カビ臭い （消毒済みの表示が虚しい）
- 家主さんと同行した際 「土足でいいですよ」 といわれる
- 細かい備品等が壊れたまま （便座の割れ・建具の取手など）
- 最低限の内装もしていない （決まったら直すって ・・・ どういうこと ？）
細かいこと言ったら、きりがないですが ・・・ こんな感じです。
空き室対策で現調するケースが多いので、仕方がないとは思いますが
↓
『反面教師』 ということで参考にしてください （笑）
●教訓の整理
このブログで、何度も書かせていただいていますが、家主さんにとっての 『顧客』 とは、入居者さんだけではありません。仲介の担当者も顧客と捉えてください。
そして、彼らもプロです。 先ほど書いた内容の物件に、案内するでしょうか？
（３ヶ所以上、該当していれば敬遠するでしょう）
また、賢明な家主さんはお判りでしょうが、この手のアパートは
「荒れている」
と、表現せざるを得ません。
「荒れている」 という意味 ↓
-
- 仲介担当者に知れ渡り、誰も案内に来ない
- まともな家賃が取れない
- それが、入居者の質を下げている （ますます荒れる）
※家賃だけではなく、だらしない住環境には、それなりの入居者が集まるようです。
このような 『悪魔の連鎖』 に陥いりたくは無いですよね。
●家主さんへの提案
今まで書いてきたことは、家主さんの 『意識と管理』 によって、改善されることばかりです。これだけで、そんなにコストを掛けなくでも、空き室を埋めることが可能な物件も、結構あります。
せっかく外部に手を入れるのであれば ↓
-
- 外壁材は、デザイン性の高いもの選択する （下部写真参照）
- 塗装で仕上げるなら、ボーダーを入れるなど、上品に仕上げる
- エントランス周りを明るくイメージアップ （外構・植栽・照明等）
- 館名看板に凝ってみる
これらにしても、グレードアップに伴うコスト増は、たいしたことはありません。
（多少、建築資材に関する勉強は必要ですが）
まずは、できることからコツコツとやって行きましょう！
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私の好きなサイディングです ↓
ニチハ株式会社 MGシリーズ
http://www5.mediagalaxy.co.jp/nichiha/wall/newgran.html
木造アパートのアクセントウォールにどうでしょう？
（建物正面のみでも、物件のグレードが上がります）
メーカー保証10年付いてます（消耗部材・施工瑕疵は除く）
また、コストパフォーマンスも優れているので、部分貼りなら費用対効果は抜群です。
外部階段がこんな風になっていませんか ↓
思わず、内見にきたお客さんの足が止まりそうです ・・・
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