　サラリーマン家主さんを志望される方へ - 札幌の家主さん応援します―賃貸経営羅針盤

今回は、新たに　「家主さん」　へチャレンジする方に、向けての話になります。
（物件購入の際の留意事項など）

また、良い機会なので基本に立ち返り、自分自身の所感を書きます。
「意見の相違」　や　「当たり前の内容」　との、ご批判がでるかもしれませんが　・・・　ご容赦ください。（笑）

●マンション・アパート経営　1棟買い初めてガイド　（札幌編）

⇒　基本的には、中古物件でしょう。

新築の場合は、土地取得費用も必要となり投資金額も大きくなりますし、入居者募集も一からのスタートになります。　（遊休地を所有している地主さんは別です）　また、新しいコンセプトの建物作りにチャレンジできるメリットもありますが、ニーズを外すと大変なことに　・・・

その点、中古物件は　「実績のある完成品を選ぶ感覚」　で投資できます。また、売買の際に利回りを睨みながらに価格交渉　（指値）　も可能です。

中古物件購入は、借り入れ金額の総額を抑えローン返済期間を短く設定できるので、リスク回避も新築より断然、小回りが利きます。　（但し、物件の老朽問題、修繕費の計上などを考慮に入れる必要があります。しかし、建物診断やリフォーム済みの内容を精査することにより、これらの問題は回避できます）

⇒　単純に構造を問うのであれば、木造、Ｓ造、ＲＣ造、ＳＲＣ造、軽量鉄骨造　など、結局どの構造でも良いと思います。しかし、構造別耐用年数の絡みで、築年により融資返済期間が短くなる可能性があります。

但し、何点か注意点を挙げると　↓

内外部の建物状態をしっかり把握する　（築年数に関係なく、入居者クレームや募集の弊害になる状態の物件は、とりあえず回避）
既存建物に対し　「建築基準法」　「消防法」　「アスベスト使用」　など、建物に関する法的問題の調査が必要　（確認申請副本と現状の建物に相違があり、買ったはいいが売却の際に困るケースも）
抽象的な表現ですが、同じ程度の利回りであれば、少なくとも外観は古く見えないものを購入するべきです
「メーカー系の軽量鉄骨造」　は意外と、建物のコストパフォーマンスが高いと思います　（セキスイ、ナショナルなど、出物があれば狙い目かも　・・・　これは、注意点ではないですね）

⇒　事業を継続するための基本は　「入居者に選ばれる　（喜ばれる）　賃貸経営を目指す」　これに尽きるのではないでしょうか。

「物件を購入する際のマーケティング」　や　「空室問題の解決」　など、この視点は大切なものになります。

また、一見関係ないようですが、たとえ規模が小さくてもキチンと　「青色申告」　をするなど、会計処理に対する真摯な姿勢も重要だと考えています。つまり経営者たるもの　「社会的に貢献する志」　がその経営姿勢に反映されてくるようです。

経費を過大申告をするなどして、税金を逃れている家主さんは
　　　　　　　　　↓

など、あくまで自分の経験則上の話ですが、賃貸経営に対し負の要素がとなる、考え方をお持ちの方が多いようです。　（法人化して、税務申告する場合は除く）

最後に
札幌においての不動産投資は、まだまだチャンスがあると感じています。　確かに、需要と供給のバランスは崩れつつあります。しかし、先に書きましたとおり家主さんが　「入居者に選ばれる　（喜ばれる）　賃貸経営」　を目指すならば、しっかりとしたインカムゲインを確保することは可能でしょう。

これからも
私は、サラリーマン家主さんを応援します。

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