土地を活用しない ― それは無意味なコストでしかありません

これまで、このブログにおいては　「昔ながら？」　の現物不動産投資を中心に書いてきました。
その中でも特に、賃貸物件の流通もの　（建売りを含む）　に関しては、新築に対して中古物件投資の優位性を説いてきた経緯があります。

しかし　・・・　既に債務のない土地　（収益のない建物付きを含む）　を所有している場合は、話が違ってきます。今回は、そのあたりのお話を書くことにします。　

●　既に債務のない土地　―　有効活用しないなんて、もったいない！　

「ここの地価は、いくらまで値上がりするのかなぁー」　
と呑気に考えている人、まさか皆さんの中にはいないですよね　（笑）
以前　『基準地価』　のコラムで書いたとおり　「土地の価格上昇すると、いくら儲かる」　と、キャピタルゲインを期待してみても、この時代にそぐわないのは明らかです。

もし、私がある日突然、相続などでタダ同然の土地を手に入れたら　・・・　「わらしべ長者精神？」　を発揮して、どうやって運用するかニヤニヤしながら考えるでしょう。　

つまり、それほど　「債務のない土地」　「遊休地」　と言うのは、魅力的だということです。土地の運用方法は、その立地、環境、地形などにより多種あります。

例）　↓

• • アパート・マンション建設　（その中でも、運用方法は細分化されます）
  • 商業ビル建設
  • 貸し駐車場
  • 事業用定期借地・リースバック
  • 定期借家権に基づく、借家建設　（テナント、貸事務所含む）
  • 商業目的使用　（コインランドリー、コイン洗車場、トランクルーム等）　

など　――　ここでは当然、アパートマンション建設について話を進めます。

もし、その土地を元手にアパート建設という選択をしたならば　――　インカムゲインを踏まえ　「投資した資本に対し、物件賃料からどれくらいの運用益が上がるか」　を、自分なら真っ先に考えます。もちろん管理維持コスト等、初期投資以外の要因も事業計画に欠かせませんが、いずれにしろ土地の取得費用がゼロなのですから、このアドバンテージは大きいです。

そうは言っても、今まで不動産投資　（現物不動産運用）　に縁のない人にとっては、その　「リスクの不透明性」　から、行動に踏み出せない実情があるようです。それはそれで本当にもったいない話なのですが、建築費等に相応な投資金額が必要なので、やむ終えないところです。

実際、前向きに土地活用を考えているならば、信頼できるセカンドオピニオン的な立場の人に、相談してみるのも一つの手段でしょう。そこから精度の高い事業計画に取り組み、納得することが出来れば最後に、背中を押して貰いましょう　（笑）　

セカンドオピニオンの例　⇒　金融機関、不動産会社など
お勧めとしては、住宅メーカー系の不動産部門コンサル社員は資質が高く、しっかりと相談に乗ってくれます。　（不動産会社のアパート建設営業社員は　・・・　？）

精度の高い事業計画を立てるために必要なこと　　↓

• • 立地からみた事業性の検討
  • 初期コスト確定させる　（諸経費・諸税含む）
  • 融資条件を検討する
  • マーケティングによる入居率設定
  • 賃料設定　（利回りの重視の家賃設定では無意味です）
  • 堅実な維持管理コストの想定
  • 現実的な収支シュミレーションを策定

最低でも、これらの多角的な裏付けを得て、初めて土地活用が可能であると思います。　

余談ですが
札幌の街　（郊外）　を車で走っていると　「何でこんなところにアパートが？」　という場面によく遭遇します。　（案の定、空室が多く、入居者募集のポスターがベタベタまたは、社名の入った　「のぼり」　が沢山パタパタ）

これらはサブリース契約なのかも知れません。いずれにしろこの状況が続けば、契約条件見直などにより、家主さんへの負担が懸念されます。残念ながら　「甘い見通しの投資」　と言わざるを得ません　・・・

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