立ち退き交渉 − いつか来る日のために

私は過去に、何度も立ち退き交渉に携わってきました。その事由は　「物件建物の解体」　と　「物件の再生に伴う、大規模なリノベーション工事」　の二つでした。

当たり前の話ですが、家主側の都合により退去をお願いするわけですから、入居者に立退き料を支払わなければなりません。しかし、これが簡単にいかないんですね　（笑）

なぜなら　――　立ち退き交渉の手法自体に問題がなくても　「入居者の都合」　や　「引越し先の問題」　などが障害となるからです。また変な話ですが　「家主さんと入居者の日ごろの関係」　が退去交渉条件に影響することも　・・・

●　立ち退き交渉の極意？

家主さんが　「立退き料を伴う、新しい事業計画」　を策定するとき、その費用を見込みます。しかし、この費用の設定をあくまで、目安と捉えなければいけない現実があります。つまり　『相場が通用しない』　と言っても過言ではありません。

その要因として　↓

○金銭的な問題　（札幌の例）
新しく借りる賃貸住宅のための補助的補償　⇒　家賃の5ヶ月程度
引越し代＋迷惑料　⇒　30万程度または家賃3〜4ヶ月分

これらは、経験則上の標準値と考えていますが、ケースによっては　「引越し代＋迷惑料だけ」　で済むこともありますし、家賃を1年分相当支払った上で、引越し先のリフォーム代まで負担することもあります。つまり、交渉相手の出方で決まるわけです。

さらに、困るケースは　「現状の家賃を、下げきっている」　場合です。入居者にとって、次の賃貸住宅の家賃が値上がりすることは、ありえない話です。仮に同等の家賃のところに案内しても、今より物件の内容　（仕様）　が悪くなれば、入居者は納得してくれません。

また、新しく部屋を借りるための補助的補償や迷惑料も　「現状の安い家賃」　が算定根拠となります。そのために立ち退き料の支払い金額が低くなり、交渉が進まない要因となることがあります。
（まあ、経営改善のために退去を伴う新規事業展開をするわけですから　「既存の家賃を下げきっている」　ことは良くある話で、ある意味しょうがないです）

○入居者の都合

• • 子供の教育事情　（受験時期、学校区の問題）
  • 仕事が忙しく、引越しどころでない
  • この部屋が、気に入っている　？

書き出したらキリがありませんので、簡単に済ませます　　（笑）　
時間的猶予の条件等で解決することもありますが　「この部屋が気に入っている」　と言われたら　・・・　結構苦労します　（汗）

○普段から、入居者と家主　（管理会社）　の関係が　？

• • クレームなどの対応で、家主　（管理会社）　に不満がある
  • 普段から自主管理家主が、口やかましい
  • 家賃滞納したときの対応が、情け無用だった
  • 住んでいる環境に対しての要望などを、聞いてもらえなかった

おかしな話ですが、　「それなら、すぐに退去すればいいのに」　と、私などは何時も思っていました。ところが、こんなことを言い出す入居者に限って、ここぞとばかり　・・・　もう大変です。

ここで肝心なのは、普段から入居者と良好な関係を築いておくことです。それは、立ち退きの時のためでもありますが、なによりも賃貸経営の基本ですよね。

最後に
立ち退きは、その道のプロに任せるしかないのが現状です。しかし、いつか来る日のために家主さんが、準備できることもあります。

例えば　↓
○定期借家契約
所有物件が古くなってきたり、中古物件を購入したことを前提として話します。仮にその物件が築20年とすれば、建替え時期はあと10年でしょうか？

でしたら、新規契約を結ぶ時に　「賃貸借契約は10年を上限として　『再契約型』　の定期借家契約を結ぶ」　のも良い方法です。もちろん今後、新規契約する入居者に対しては、その契約期間を短縮していきます。

そうすれば、建替え時期　（10年後）　には、ほとんどの契約が満期を迎えて、立退き料は回避できます。

立ち退きは、失敗すると次の事業の利回りに影響するだけでなく、最悪の場合すべてがパーになる可能性があります。といっても、実際に交渉してみなければ判らないデリケートな部分もあり、その交渉には経験が必要です。

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