現物不動産投資と不動産投資信託 （J−REIT） ①
『不動産投資信託』 ― これについては 「いつか書かかねば」 と思っていました。しかし、これをブログに書くに当たり 「どのような切り口で表現していけばいいものか？」 と悩んでいました。 （長くなりそうですし ・・・）
そこで！
「現物不動産投資」 と 「日本版不動産投資信託」 （J−REIT） の比較論で進めることにしました。
以前、仕事上でお付き合いのある、ファンド担当者との話を書きました。ところが、J−REIT （投資法人） の担当者とは、仕事以外の場所でお会いしていました。
具体的には、以前勤めていた不動産会社にて 「札幌の賃貸マーケット〜」 とか 「札幌の投資環境〜」 などのセミナーを札幌や東京で開催すると、必ず出席者の中にJ−REIT系の担当者の方がいました。
（わたしのところのセミナーに来るなんて ・・・ そう考えると、当時は札幌も分散型投資の一翼を担っていたのですね）
まだJ−REITの仕組み自体は、新しい不動産投資手法といえます。しかし、現物不動産投資と比較することにより、興味深い面が浮き彫りになります。
現物不動産投資については、過去ブログでお話していますので、今回はJ−REITの中身からスタートします。
○J−REITってなに？
J−REIT （Real Estate Investment） ＝ 日本版不動産投資信託
ということになります。ここで日本版と書いたのは、1960年代にアメリカで誕生したREITと区別する意味があります。 （アメリカのREITと仕組みが違うため）
日本版 （J−REIT） は 「投資信託及び投資法人に関する法律 2000年11月改正」 により、投資商品としての組成が可能になった経緯からスタートしました。
○J−REIT （投資法人） を端的に表現すると
『不動産を証券化した投資商品』
となります。J−REITは、不動産を購入して所有・運営するために作られた法人です。つまり、このJ−REITに投資することは、不動産に間接的に投資することになります。
そこで皆さんが気になるところは、投資家への恩恵ですよね。 （リスクもありますが、それは次回 ・・・）
【仕組みと恩恵】
- J−REIT各社は市場に 『投資口』 という単位名称で上場しています。つまり株式と同様 に、その価格は需要と供給の関係で変化し、日々の市場価格で自由に取引が可能です。 （利益確定で売買差益が発生します）
- 投資法人は、不動産を取得・運営することだけを目的として設立されています。役員は置きますが、従業員を雇いません。従って運営は全て外部に委託し、委託先の資産運用会社が実質的な不動産の選定や運営にかかわります。
この最後の部分が一番のミソでしょう。バックについている専門家集団 （資産運用会社） の存在がこの仕組みの屋台骨です。
言い換えれば ↓
「現物不動産投資の場合、投資家 （家主さん） の能力により運用の成否が左右される現実があります」
そのリスクヘッジを、J−REITの場合はプロが担ってくれるというわけです。
（勿論、J−REIT各社は資産運用会社の情報を一つの商品価値と捉え、積極的に公開しています）
これら投資法人は、42銘柄あり東証市場に41銘柄、JASDAQ市場に1銘柄が上場しています。当然、各法人の運用手法や投資先にはそれぞれ特徴があり、それは一口あたりの投資証券価格と分配金に反映されています。
最後に
ここまで、説明に終始してしまいました。そして、やっぱり長くなりました （笑）
J−REITは不動産マーケット事情に詳しい投資家の人にとって、興味深い市場だと思います。また、インカムゲイン主体の投資スタイルとも言えるので、そこは 「現物不動産投資」 に近いものがあります。
次回は、もう少し突っ込んでJ−REIT市況・運用内容の中身 （気になる利回りなど） さらに具体的な 「現物不動産投資」 との比較論をお話したいと思います。
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