商業ビル賃貸ってどうよ！？ （オーナー編）

このブログを読まれている方たちのほとんどは、住居系賃貸に関わっていらっしゃると思います。そこであえて今回は　
「　商業ビル賃貸業って？　」　（オーナー編）
というテーマでお話します。言葉の便宜上以下の通り区別しますね。

• • 商業系　→　商業ビル賃貸経営
  • 住居系　→　アパ・マン賃貸経営

と表記して、双方の比較論で話を進める形にします。
※商業系に関しては、基本的に都市中心部の商圏　　（一等地）　に立地しているものとします

●商業系賃貸の実際　（投資・テナント確保等の戦略的特長）

• 新築・１棟買いに関わらず、自己資金が５０％以上が必要

⇒これは極論かもしれませんが　・・・　ビルの１・２階など大面積をテナントに貸し出している場合、退出に伴い大幅な家賃収入減になります。不安定な収益のリスクを回避するためにも、借入金は極力抑える必要があるということです。
借入比率が高いと、銀行への　「融資条件変更手続き」　を余儀なくされて、支払いに苦慮されている方も。　（現預金などの資産状況によります）
また、ノンリコースローン・SPC　（信託受益権）の選択肢もあり、いずれにしろ１０億単位の投資になります。

• 高額な家賃収入で高利回りを期待できる

⇒前項の内容と矛盾するようですが、一等地の立地条件で話している関係上、地下１階〜地上２階まで高額な家賃と保証金を取ることができます。
（例、１フロアーの家賃月１５０万円・保証金６ヶ月９００万）　
人気の立地であれば、坪単価賃料は当然高くなりますが、ニーズ　（需要）　もそれについて来ます。

• リーシング及び事業計画が最重要となる

⇒商業ビルの場合、立地条件もさることながら、３階以上をいかに埋めるかが課題になります。そのためにマーケティングを実施して、テナント業種の選択やビル自体の戦略的事業計画を練る必要があります。

札幌を例にたとえれば、南１条界隈は人気の立地になります。しかし、同じ南１条でも西１０丁目ともなれば、どうでしょう？　空きが目立ちますね。

また、オーナーのなかには

• ３階以上の不人気フロアー対策に、強力なリーシングを実施して、複数の弁護士事務所を専門に入れている
• SOHO向けに小さなスペースに分割して貸し出し　「事務機器や電話オペレーターの共有化」　などの付加価値をつける戦略を打ち出している

このような方もいらっしゃいます。
そんなオーナーの方の悩みには、事業計画の変更や修繕維持費に伴う高額費用があります。

●商業系と住居系の相違点
商業系はスケールメリット　（投資額及び賃貸フロアー面積等）　を打ち出さなければ、成り立たない事業だと思います。
そういう観点から見ると、住居系のほうが安定していると言わざるを得ません。

商業系と比較すると　↓

• • 家賃収入見込み
  • 空室率の想定
  • 家賃下降率
  • 入居募集のインフラ

等、どれも住居系のほうが堅いと思います。ですから、借入れ比率８０％でも適正な利回りを確保できるのでしょう。

●結論として一言

「商業ビルに手を出さないほうが無難です」　（億単位の資産があっても）

　とても　「師匠」　に言えませんが　・・・
　　↑
前回ブログ参照

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